Сколько приносит сдача апартаментов в Сочи: расчёт на реальных цифрах

«Апартаменты у моря окупятся за восемь лет» — фраза из презентаций, которую стоит проверять самостоятельно. Ниже разбираем, из чего складывается доход и какие расходы обычно забывают учесть.

Из чего складывается доход

Три величины: средний чек за ночь, загрузка в течение года и количество ночей, которые вы отдаёте под сдачу, а не занимаете сами.

Сезонность на Черноморском побережье выражена резко. Июль и август дают максимум загрузки и цены, май–июнь и сентябрь держатся уверенно, с ноября по март спрос падает в разы — работают в основном выходные, праздники и деловые поездки. Комплексы с бассейном, спа и крытой инфраструктурой проседают зимой заметно меньше: людям есть чем заняться, когда купаться уже холодно.

Ориентиры по сезонам

Что вычитается из выручки

• Управляющая компания — обычно 15–25% от выручки, если она берёт на себя заселение, уборку, бельё и работу с площадками бронирования.
• Коммунальные платежи — по тарифам для юридических лиц, круглый год, включая месяцы простоя.
• Налог. Для самозанятого — 4% с дохода от физлиц, для ИП на упрощённой системе — 6%. Плюс налог на имущество: для нежилого помещения он выше, чем для квартиры.
• Амортизация. Мебель, техника и текстиль в сдаваемом объекте живут три-четыре года, а не десять. Это 3–5% от выручки, которые обычно не закладывают.
• Простой на ремонт и ваши собственные приезды. Каждая неделя, которую вы живёте сами, — это минус из расчёта окупаемости.

Как считать самому

Возьмите четыре числа и перемножьте: средний чек × количество ночей в году × загрузку в долях × (1 − доля управляющей компании). Из результата вычтите коммунальные платежи за год, налог и амортизацию. Полученную сумму разделите на стоимость покупки — это и будет годовая доходность.

Для честного сравнения посчитайте то же самое для банковского вклада. Если разница не превышает двух-трёх процентов годовых, вся затея имеет смысл только с учётом роста стоимости самого объекта — а он на курорте бывает и отрицательным, когда рядом достраивают ещё три комплекса.

Что влияет на доход сильнее всего

Расстояние до моря. Объекты в пяти минутах пешком и в двадцати минутах на машине сдаются по разным ценам — разрыв достигает полутора раз.

Собственный пляж. В Сочи городские пляжи летом переполнены, и возможность выйти к воде без толпы — аргумент, за который платят.

Инфраструктура для несезона. Бассейн под крышей, спа, ресторан и детская комната вытягивают загрузку с ноября по март, когда объекты без них стоят пустыми.

Управляющая компания при комплексе. Самостоятельная сдача из другого города — это ежедневная работа: переписка, ключи, уборка, жалобы. Профессиональное управление забирает свой процент, но и загрузку держит выше.

Пример расчёта на конкретном объекте

Возьмём лот 42,58 м² в апарт-комплексе «Белые Ночи» в Уч-Дере за 33,47 млн ₽ — это 786 тысяч за метр. Комплекс расположен в 350 метрах от собственного пляжа с пирсом, на территории работают спа-центр, бассейны, ресторан и детский клуб, апартаментами занимается управляющая компания.

Подставьте в формулу свои ожидания по чеку и загрузке — и сравните с вкладом. Мы готовы прислать расчёт по конкретному лоту с учётом договора управляющей компании и коммунальных тарифов: это честнее, чем обещание окупаемости из рекламного буклета.

Смотреть лоты и цены «Белых Ночей»

Другие курортные комплексы с управлением — в разделе апартаментов Сочи.